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【新闻】内地房企海外投资逾千亿面临政经多重风险油炸设备

发布时间:2020-10-19 01:20:48 阅读: 来源:衬胶设备厂家

布局海外的国内房企再添一员。11月30日,富力地产以85亿收购马来西亚一幅土地,至此,房企“海外军团”已经达到十余家。

事实上,房企布局海外市场的大潮从两年前就开始涌起。一份来自中国海外投资联合会的数据显示,自2012年以来,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通等10余家大型房企,已在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达数百亿美元。而以人民币计算,业内人士估算则达千亿。

目前,“收购+合作”的方式成为了房企比较认可的项目开发模式。CRIC研究中心分析师杨晶晶分析称,“内地房企进军国外城市缺乏经验,以收购的方式获取项目为企业的探索提供了实践平台,与当实力强的企业合作,将有效弥补不足,推进房企自身运作模式的形成。”

“这种模式的缺点也是存在的。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示,收购项目使得企业难以在此类产品中糅合更多的自我思维,对项目进行完善时就可能加大成本,从合作角度看,出海的内地房企势必在所有权和经营权上做出让步。

内外因驱动

富力首度“出海”便选择马来西亚,对此,业内人士认为,这是在追随碧桂园的脚步。据了解,碧桂园在马来西亚市场的其首个开盘项目,截至目前已录得百亿元的销售业绩。

“高净值人士投资移民意愿强,部分国家、地区提供政策优惠是驱动内地房企竞逐海外市场的外在动力。”杨晶晶认为。据胡润中国私人财富管理白皮书调查显示,中国内地的千万富豪中,46%正在考虑移民国外,14%已经移民或者正在申请移民,而家资在1亿以上的富人中,有移民意向的人比例高达74%,这些高净值人士都是潜在客群。

此外,严跃进还指出,目前加拿大、英国、美国等海外市场底部回暖、人民币汇率升值都符合内地房企在海外抄底的投资策略。

“内因则是国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台,投资客投资海外可以规避国内投资风险。房企学习海外开发经验借机布局国际房地产市场,也有利于企业分担市场风险。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。

张大伟还认为,从最近几年国内房地产市场看,土地价格持续上涨,调控周期变短,对房企的利润影响越来越大,在这种情况下预计“出海”的房企可能会继续增加。

面临多重风险

随着万通、碧桂园两大海外项目入市热销,房企海外布局也面临着较为复杂的开发风险。据了解,由于政府问题,中坤集团在冰岛的项目搁浅,中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。对此,杨晶晶表示,“政治方面要基于两国外交关系良好,国外官员对外来房企开发有较高的支持力度,否则项目开发难以继续。”

在经济方面,杨晶晶提到汇率变动关系企业盈利。“房企在国外的投资是以美元支付,在国内的销售回款以人民币形式回笼,如果在销售期美元兑人民币汇率不稳定,出现大幅升值,将会对利润的锁定造成不利影响。”

此外,社会因素也会影响出海房企的投资回报率。严跃进说,“海外市场经常爆发经济危机、城市破产等国内不常发生的事件,这背后恰是市场化运作的模式,房企海外拿地以及战略扩张容易受此重创。土地市场地头蛇干预事件也存在。”

根据中国招商银行和贝恩公司的数据,中国买家共持有13.1万亿美元的可投资资产,其中用于海外房地产市场的资产大约有6550亿美元。对此,CRIC研究分析师朱一鸣认为,国内房企出海项目大多是“返销”给中国人,无论是拿地、开发还是销售,都带有浓郁的中国特色。“如果仅依托中国人的海外置业需求,国内房企的海外业务很难持续发展。”

“海外市场看似蓝海,但并不一定会有好的收益。”同策咨询研究部总监张宏伟提出,房企布局海外应该要有充裕资金和可行性强的开发模式、要更好地了解当地房地产市场需求及特色。

严跃进表示,法律风险不可避免,房企布局海外要多学习当地房产开发的制度法规,同时进行科学评估,防止陷入拿地背后的各种股权债权等缠绕。

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